Escolha do terreno: uma etapa fundamental da construção!

A escolha do terreno é uma das etapas mais importantes para construir a casa dos seus sonhos. Analisar todos os pontos positivos e negativos dos terrenos disponíveis e decidir qual será a melhor escolha requer muita atenção e cuidados.

A construção da sua casa provavelmente é o maior investimento da sua família, portanto, o terreno precisa ser escolhido com critério. É muito importante analisar todas as características do terreno antes de efetuar a compra.

Neste post explicaremos como analisar as principais características: localização, legislação, aspectos físicos, infraestrutura, preço e documentação. Confira!

COMO ESCOLHER O TERRENO IDEAL?

Localização

Analisar as necessidades de sua família é fundamental para você saber quais serviços são importantes para se ter perto. Por exemplo, se você tem filhos, é importante escolher um terreno com acesso fácil a escolas, farmácias e supermercados.

Os tipos de serviços que você pode avaliar são: escolas, universidades, supermercados, farmácias, shoppings, conveniências, parques, comércios, bancos, hospitais, restaurantes e transporte público.

Outro aspecto muito importante relacionado à localização é a segurança.  Antes de comprar, pergunte aos vizinhos mais antigos se já ocorreram roubos ou furtos no bairro e visite a região em horários variados (principalmente à noite). Verifique se as ruas são bem iluminadas e se há evidências de vandalismo.

Outro ponto interessante é a localização do terreno dentro da quadra, ou seja, se o terreno é de esquina ou não. Lotes de esquina proporcionam vantagens quanto a iluminação natural e ventilação, mas por outro lado você aproveita menos o espaço do terreno devido à necessidade de uma área maior de muros e calçadas.

Legislação

A lei de zoneamento municipal divide a cidade em áreas e determina o que pode ser construído em cada uma delas. Geralmente, a lei de zoneamento determina para cada região os tipos de construções (residências, prédios, comércios ou indústrias) e as regras de uso e ocupação do solo.  As exigências mais comuns das prefeituras são:

• Recuos laterais e frontais: determina quantos metros você deverá deixar sem construção na frente e laterais do seu terreno.
• Taxa de ocupação: determina o percentual do terreno que você poderá construir.
• Coeficiente de aproveitamento: determina a quantidade máxima de metros quadrados que você poderá construir somando todos os pavimentos.
• Altura máxima: determina a altura máxima da sua casa a partir do nível da rua.

Caso o terreno seja em condomínio, verifique também as regras internas do empreendimento.

Aspectos físicos

Dentro de todos aspectos físicos, os mais relevantes são: topografia, tipo de solo e orientação solar.

Topografia

A topografia é um dos itens que mais influencia no custo da construção. Quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de arrimo. Os três tipos de topografia são:

Terreno  plano: são aqueles em que a frente o fundo do terreno tem praticamente o mesmo nível da rua.

Terreno  com aclive: são aqueles em que o fundo do terreno é mais alto do que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior destaque visual à sua casa.

Terreno  com declive: são aqueles em que o fundo do lote é mais baixo que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior privacidade para os quartos, quintal e área de lazer. Porém, será necessário buscar soluções para a saída de esgoto e águas pluviais.

Tipo de solo

O tipo de solo do terreno também é uma característica importante a ser avaliada. Antes de comprar o terreno você deve perguntar qual o tipo de solo para a incorporadora responsável pelo loteamento e observar se há presença abundante de pedras ou água, ou, preferencialmente, realizar uma sondagem do solo.

Terrenos com muitas pedras geralmente tem solo duro e de difícil escavação para as fundações. Já terrenos com umidade excessiva causam muitas dores de cabeça com infiltrações e umidade.

Evite comprar terrenos com aterros pois a estrutura do solo é muito fraca, aumentando os custos com fundações. Fuja também de lotes com solo encharcado ou com lençol freático muito próximo.

Orientação solar

O terceiro aspecto importante é a orientação solar ou insolação. Observar onde o sol nasce e se põe em relação ao seu terreno é muito importante para saber qual será a posição na sua casa no terreno.  Veja como a posição do sol impactará a iluminação na sua casa:

• Frente para o sul: não recebe incidência direta do sol
• Frente para o norte: recebe mais luz durante o dia
• Frente para o leste: recebe o sol da manhã
• Frente para o oeste: recebe o sol da tarde

Isso não significa que você não pode comprar um terreno com a fachada voltada para o norte.  É  preferível ter a frente voltada para o sul, mas se o seu lote não está com a frente para o sul, não se preocupe, um bom projeto é capaz de achar a melhor solução para cada tipo de topografia, solo e incidência solar.

Infraestrutura

Não adianta nada ter um lote plano, com ótima localização sem acesso à rede de água e esgoto.  Por isso, é importante analisar a infraestrutura disponível no loteamento. Os itens básicos que você deve avaliar são:

• Asfalto
• Coleta de lixo
• Iluminação das ruas
• Rede de água e esgoto
• Energia elétrica
• Telefonia e internet

Se o terreno for em condomínio, procure saber também sobre: portaria, segurança, área de lazer, salão de festas, espaço gourmet, playground, quadras esportivas e piscinas.

Preço

Não existe uma fórmula matemática para determinar o preço por m². Os preços variam de região para região conforme a oferta e demanda. Mas as duas características que mais influenciam na valorização do terreno são:

• Localização: muitos apontam essa como sendo a característica que mais influencia no preço. Lotes próximos a áreas centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados.
• Infraestrutura: ter acesso  aos serviços básicos, como coleta de lixo, água e esgoto, etc., também influenciam bastante no preço.

Por outro lado, a característica que mais reduz o valor do terreno é a inclinação excessiva.

Documentação

Para efetuar a compra não basta analisar só as características acima. Antes de comprar o terreno você deve verificar a documentação do lote e a idoneidade do proprietário atual. Os documentos que você deve analisar são:

• Certidão Vintenária: informa tudo que aconteceu com o terreno nos últimos 20 anos relacionado aos proprietários e dividendos.
• Certidão negativa de débitos: informa se não há pendências do atual proprietário junto a Prefeitura.
• Planta do loteamento: informa os tipos de construções que podem ser realizadas, recuos exigidos e demais requisitos.

Estando tudo certo,  para efetuar a compra você irá precisar dos seguintes documentos para passar o terreno para o seu nome no Cartório de Registros de Imóveis da sua cidade:

• Contrato de compra e venda;
• Escritura do terreno;
• Comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Gostou das nossas dicas para a escolha do terreno ideal? Conte com a nossa assessoria em cada uma das etapas para  realizar um bom negócio e construir com tranquilidade a casa de seus sonhos!